Piață imobiliară primară
Не испортит ли нас квартирный вопрос?
Строительная отрасль всегда была жизненно важной для общества. Тем более, что квартирный вопрос стоит на повестке дня у каждой семьи, особенно в столице. Спрос есть, а предложение, как известно, рождается благодаря ему. Но не грозят ли рынку новостроя проблемы в связи с неблагоприятной экономической ситуацией в Молдове? Сложный кризисный период последних 2 лет мог неблагоприятно сказаться на отрасли из-за снижения покупательной способности, инфляции и прочих неурядиц. Как коснулся кризис строительной отрасли, и каковы ее перспективы?
После кризиса
Ситуация в экономике Молдовы в 2014–2015 гг. складывалась довольно тяжелая. Региональный кризис и проблемы в банковской сфере спровоцировали острый социально-политический конфликт. Сейчас обстоятельства указывают на то, что все более или менее стабилизируется. Все эти неурядицы оказали негативное влияние и на строительную отрасль.
В первую очередь к некоторой стагнации на рынке новостроя привели падение денежного оборота в стране и снижение покупательной способности населения. Крупные игроки не останавливали свои строительные проекты, однако появились и замороженные, не так много, но тенденция складывалась отнюдь не положительная. Уменьшение инвестиций наблюдалось два предыдущих года. Их объемы в долгосрочные материальные активы падают до сих пор, а цены на строительно-монтажные работы растут. В итоге количество новых проектов снизилось, хотя наметился рост ввода в эксплуатацию жилых домов (если судить по данным Национального бюро статистики).
Насколько кризис ударил по строительным компаниям? Не окажется ли, что в Молдове также возможна череда отраслевых банкротств, как в других странах в 2008–2009 гг.? В России, к примеру, наблюдается массовое банкротство застройщиков (до 8% отраслевых компаний). Есть такая тенденция и в остальных странах СНГ, также переживающих региональный экономический кризис. В Молдове ситуация в отрасли тоже острая, хотя о буме банкротств пока, к счастью, не слышно.
«На самом деле многие строительные компании уже разорены или «закредитованы», многие вынуждены были тихо уйти с рынка. У строителей сейчас очень сложный период, — говорит Сергей Чертан, предприниматель, администратор КСЖ Sigur-Asigur. — Конечно, в Молдове нет таких пузырей, как на развитых рынках в период мирового кризиса, у нас не развит финансовый сектор, не используются вторичные финансовые инструменты. Отличается ситуация и от той, что была в Молдове в 2008–2009 гг. Но влияние регионального кризиса не прошло, в экономике все еще сложная ситуация, продолжается финансовый кризис и утечка капитала, по-прежнему падают экспорт и поступления от гастарбайтеров, целый ряд отраслей переживает падение, и, честно говоря, не очень-то видны перспективы. К чему это приводит? Поступления валюты в республику уменьшаются, продолжается девальвация национальной валюты, соответственно, покупательная способность населения и экономических агентов уменьшается. Для строительного рынка это очень плохо».
Эксперт полагает, что спрос значительно упал. Темпы строительства не падают, но продавать особенно некому — покупатели стали более избирательными, не кидаются на что попало, выбирают долго и придирчиво, да и рынок перенасыщен предложениями. Многие из-за недостатка гарантий предпочитают сразу покупать готовые объекты. Кредитование покупки недвижимости также идет тяжело. Долгосрочного кредитования практически нет. Лизинговые компании почти не финансируют в долгосрочную покупку недвижимости (за редкими исключениями), банки вообще мало заинтересованы в выдаче подобных кредитов. На практике очень сложно взять деньги под покупку недвижимости и в банке, и в микрофинансовой компании: либо сама процедура оказывается очень сложной, либо проценты и комиссионные по выплатам слишком высоки.
«Все это значительно сокращает количество покупателей недвижимости, — продолжает Сергей Чертан. — Теоретически спрос есть, но далеко не у всех есть средства для полной выплаты. Все эти факторы очень тормозят рынок. Тяжело приходится и риелторам, часть из них ушла с рынка. Сейчас, начиная строительство, у компаний должно быть минимум 50–60% необходимой суммы на постройку, это крайне важно, т. к. это твердая гарантия того, что строительство в итоге будет завершено. У некоторых компаний такие средства есть, другие берут займы, выискивают инвестиции».
Сложность строительного рынка, по мнению Валерия Суфрая, директора компании Reconscivil, в том, что инвестор стал более внимательным при выборе объекта для вложения своих средств. Среди компаний-застройщиков появились новые игроки, с амбициями, с другим подходом к строительству. «Сегодня сделать много и быстро уже не проходит, — говорит он. — Объектов строится много, но я не уверен что все будут завершены. Со стороны кажется, что это просто: собрать деньги, построить, сдать и забыть. Но на деле это очень сложный процесс. Понятно, что нужно строить качественно, но после сдачи объекта на этом не ставится точка, т. к. необходимо и постгарантийное обслуживание зданий. Ведь в конечном итоге довольный клиент — это бесплатный агент на рынке недвижимости, который в дальнейшем может повлиять на имидж компании. Существуют застройщики, которые провалили свои проекты, что ударило по всем игрокам рынка, насторожив потенциальных покупателей».
В итоге есть множество факторов, отражающихся негативно на статистике рынка. Однако Евгений Цуркан, директор по продажам Eldorado Terra, отмечает, что данные статистики строительной отрасли показывают результаты прошлого и позапрошлого годов, когда объекты не сдавались, но строились. Поэтому реальная картина прояснится по итогам этого года, ведь пик продаж приходится на 70–80% готовности здания, соответственно, и данные конца 2016 г. могут показать взрывной рост продаж и оборота на рынке: много объектов будет сдано именно в этом году. «Когда риск становится минимальным, т. е. ближе к окончанию стройки, продажи увеличиваются, — говорит он. — Кроме того, очень важно отметить, что в сданных в эксплуатацию столичных новостройках квартиры почти на 100% уже проданы, особенно это касается жилья среднего ценового сегмента».
Кристиан Гундюк, менеджер Neocasa, отмечает, что 2015 г. выдался тяжелым для застройщиков, и в том году уменьшилось число строек из-за меньшего числа выдаваемых на строительство авторизаций. «Полагаю, в этом году будет еще меньше авторизаций, особенно это в муниципии Кишинэу, — сообщает он. — Если же говорить о спросе, то из-за кризисных явлений и нестабильности политической ситуации в стране наблюдалось его падение. Не секрет, что большинство покупателей жилья — это граждане, работающие за рубежом. И прежде чем приобрести недвижимость, они обращают большое внимание на политическую ситуацию в Молдове, а многие вообще сомневаются, стоит ли возвращаться на родину. И это тоже отразилось на данных статистики: финансовые поступления от гастрабайтеров существенно сократились».
На этом фоне застройщикам подчас приходится изыскивать средства для строительства, где только возможно. Виорика Лопотенко, доктор экономики как независимый эксперт по финансам изучила по отдельности спрос и предложение на рынке новостроя. В процессе исследования возник вопрос: где застройщики изыскивают средства на свои проекты? Они могут использовать собственные, заемные средства либо иностранные инвестиции, констатирует она. Но, по данным Национального банка Молдовы, получается, что доля выданных строительной отрасли кредитов в общем их объеме очень невысока. В 2015 г. число выданных кредитов уменьшилось на 30% по сравнению с 2014 г., что связано с очень высокой базовой ставкой. Притока иностранных инвестиций не было. А достаточные собственные средства есть не у всех застройщиков. Остаются лишь инвестиции от покупателей. Откуда могут взяться средства, обеспечивающие спрос? По мнению эксперта, есть три варианта: доходы, денежные переводы из-за границы и кредитование населения. Очевидно, что доходы совсем невысоки. К примеру, средняя зарплата (и так невысокая) из-за инфляции снова снизилась. То есть этих доходов недостаточно для покупки жилья. Суммы переводов из-за границы значительно сократились (примерно на 30% в прошлом году). Что касается ипотечных кредитов, то их рост в 2015 г. был незначительным. И при всем этом стагнации на рынке недвижимости нет, наоборот, наблюдается всплеск строительства жилья. Откуда тогда этот спрос? Еще одни немаловажный вопрос: откуда берутся оборотные средства на продолжение строительных проектов, если обе стороны, и застройщик, и покупатель, по сути не обладают достаточными средствами? Эксперт не исключает, что часть средств может приходить по «серым» схемам. Но для того чтобы понять происходящее на рынке, остается дождаться конца 2016 г., когда ситуация более или менее прояснится.
Острые ножницы спроса и предложения
Представители строительного бизнеса Молдовы констатируют, что цены на рынке недвижимости снизились. Причем эта тенденция наблюдается еще с кризисного 2009 г. А связано это в первую очередь с падением покупательной способности населения, с существенным снижением доходов трудовых мигрантов и с ростом тарифов на коммунальные услуги. Косвенно повлияли и политическая нестабильность, и банковский кризис.
В 2015 г. спрос и цены на жилую недвижимость продолжили снижение во всех сегментах, что продолжило тенденции предыдущих лет. Петр Олейник, директор Nika Imobil, отмечает, что на вторичном рынке после длительного периода стабилизации цен в 2011–2012 гг., с осени 2013 г. продолжилось ежегодное снижение, примерно на 7%. С максимальных значений, имевших место в 2008 г., за 7 лет цены в евро снизились более, чем на 40%, а в леях всего на 15%. Инфляция за этот период составила 54%. Что касается показателей прошлого года, активность на рынке недвижимости была равномерной. Рынок как будто «оторвался» от негативных политических и экономических новостей. На первичном рынке жилья ситуация складывалась похожая. «Цены в этом секторе фиксировать сложно, т. к. строительство ведется по индивидуальным проектам, дома возводят разной этажности, с разными площадями квартир, используют различный стеновой материал и системы отопления, — говорит Петр Олейник. — Кроме того, у каждого застройщика ситуация с продажами складывается по-разному, что в конечном счете влияет на цены. В среднем же 1 м2 жилья стоил от 500–600 €, не сильно отличаясь от цены на вторичном рынке. Снижение цены составило 5–7%. Но это касается, главным образом, проектов на стадии строительства. Снижение цен в новострое завуалировано скидками за полную оплату, специальными предложениями или другими маркетинговыми ходами (например, бесплатной парковкой). Часто встречаются предложения с помесячной оплатой квартир, что фактически является беспроцентным кредитом».
По поводу ценообразования Евгений Цуркан полагает, что новостройки точно будут дорожать, т. к. цена на стройматериалы постоянно растет, соответственно, растут и расходы. «Недвижимость дешеветь не будет, — говорит он. — В этом вопросе риелторы либо ошибаются, либо просто используют маркетинговые приемы для привлечения покупателей. Чтобы застройщик мог окупить накладные расходы, он будет экономить, что понятно, и может снизить их в ущерб эстетической стороне, но не в ущерб строительным нормам, требованиям техники безопасности. Если есть такие нарушения, этим должна заниматься строительная инспекция. Некоторые компании экономят на отделочных материалах, например, устанавливают более дешевые стеклопакеты, не выполняют отделочных работ на потолке, полу и т. д. Но понижение цены подобным способом ведет только к тому, что покупатели будут выбирать других застройщиков. Уже теперь, покупая квартиру, многие сразу приходят со специалистами (прораб, дизайнер), которые могут тут же оценить качество».
Не каждый застройщик может пройти между этими ножницами: удерживать приемлемую цену, не снижая качества, продолжая стройку, несмотря на недостаток оборотных средств.
Поскольку спрос на рынке снизился, растет конкурентная борьба за покупателя, т. е. потенциального инвестора, и каждая строительная компания пытается предложить свои эксклюзивные условия для его привлечения. Кристиан Гундюк отмечает, что граждане неохотно брали кредиты в банке на приобретение жилья, т. к. процент по кредиту в прошлом году был очень высоким. Но в текущем году базовую ставку снизили до 13%, и можно надеяться, что к концу года она еще снизится, а это обязательно оживит рынок. «Потому строительные компании изыскивают средства для строительства везде, где только возможно. Это и кредитование, и финансирование из собственных средств, и поиск сторонних инвесторов, и продажа квартир на стадии строительства, многие также предлагают оплату в рассрочку, — говорит Кристиан Гундюк. — На последний механизм во многом ориентируемся и мы, предлагая оплату в рассрочку».
В целом же недостаток средств многих заставляет экономить. Но для серьезной компании приоритетом является безопасное строительство с соблюдением всех норм, без излишней экономии на материалах. Эксперты полагают, что строительство без соблюдения положенных норм — это не только прямой путь к потере репутации, но и прямая угроза жизни и здоровью людей, особенно в такой сейсмоопасной зоне, как наша. Кроме того, все мы помним, как действия недобросовестных застройщиков мансард, экономивших на материалах, приводили то к пожарам, то к разрушениям.
Также эксперты констатируют, что, к сожалению, не все застройщики являются специалистами, некоторые приходят в бизнес без опыта работы в строительстве. И поэтому мы зачастую становимся свидетелями таких явлений, как обрушение зданий. Всех потряс недавний случай в столичном секторе Рышкань, когда часть административного здания соседствующего со стройкой, чуть не обрушилась в котлован. Хорошо, что обошлось без жертв.
Проблем много как в отношении качества новостроек, так и в отношении компетентности застройщиков. Но все же, помимо этих рисков, важными остаются и касающиеся наличия средств у покупателей. «При покупке строящегося жилья основной риск — превращение объекта в долгострой или банкротство застройщика, — считает Петр Олейник. — И такие примеры на рынке есть. У нас так и не приступили к разработке закона «О долевом участии в строительстве». Именно подобный закон мог бы регламентировать отношения клиента и застройщика, механизм обязательного страхования ответственности застройщиков перед покупателями, которые никак не защищены. В среднем 80% новых домов в Молдове достраивают и успешно сдают в эксплуатацию, а вот с оставшимися 20% возникают проблемы. Либо люди остаются без жилья, либо сроки строительства затягиваются, а бывает, что приходится доплачивать сверх первоначально заявленной суммы, чтобы вообще получить обещанное».
«У каждой компании своя финансовая политика: кто-то рассчитывает на дольщиков, но крупные компании в основном на собственные средства. Последние могут обеспечить клиенту покупку в рассрочку с окончанием выплат после сдачи объекта», — полагает Валерий Суфрай.
К сожалению, на рынке работает ряд строительных компаний со структурой, напоминающей печально известные финансовые пирамиды. Например, чтобы закончить один жилой комплекс, они собирают деньги за предыдущий. Но гарантий, что объект будет сдан вовремя (или сдан вообще) они не дают. Поэтому и затягиваются как сроки сдачи, так и само строительство. А такая информация рано или поздно становится доступной, что не добавляет доверия у потенциальных покупателей к рынку в целом.